Rozdělení pořizovací ceny

28. 9. 2023

Většina kupních smluv, které jsou na realitním trhu uzavírány, uvádí kupní cenu jako celkovou částku placenou kupujícím prodávajícímu. To však z pohledu účetnictví, resp. odpisů není dostačující, jelikož obecně nelze uplatnit odpisy na pozemky. Účetní dopady transakcí se typicky řeší ex-post a na rozdělení kupní ceny ve smlouvě a úsporu za následné provedení rozúčtování se při uzavírání transakce většinou nemyslí.

Kdy rozdělení potřebujete

Rozdělení pořizovací ceny obvykle vyžadují tyto případy:

• zahájení pronájmu do 5 let od koupě nemovitosti, přičemž je standardně původní kupní cena rozdělena na cenu stavby/jednotky vč. příslušenství a cenu pozemku,
• zařazení majetku do účetnictví po koupi – ocenění je prováděno ihned po pořízení nemovitého majetku podnikatelem a rozúčtování bývá podrobnější.

Klienti se na mě obracejí s požadavkem, že chtějí z kupní ceny „jen“ odečíst cenu pozemku. Zákon o účetnictví (zákon č. 563/1991 Sb., § 24 odst. (3) písm. b) uvádí, že účetní jednotka jednotlivé složky majetku ocení poměrným rozúčtováním celkové pořizovací ceny. Z toho je zřejmé, že pouhé odečtení hodnoty pozemku nestačí. Ne všechny transakce jsou totiž realizovány přesně na úrovni tržní hodnoty.

Jak na to

Úkolem odhadce je stanovení obvyklé ceny všech částí nabytého majetku, dále stanovení podílů jednotlivých částí na celkové obvyklé ceně, a nakonec rozdělení pořizovací ceny na základě stanovených podílů. V případě potřeby je možné pořizovací cenu rozebrat i na takové detaily jako jsou přípojky inženýrských sítí, šachty, schodiště, ploty, zpevněné plochy atd.

Ať už řešíte nákup jednoho bytu za účelem pronájmu, nebo akvizici většího počtu různých nemovitostí, nebo areálů, rozúčtování pořizovací ceny dříve či později bude potřeba provést. Anebo Vám můj odhad pomůže nastavit si ceny za jednotlivé položky přímo do kupní smlouvy. Pokud rozdělení kupní ceny potřebujete, neváhejte mě v případě zájmu o spolupráci kontaktovat.