Převody mezi spojenými osobami

9. 10. 2023

Oblast převodů mezi spojenými osobami neboli transfer pricing je ze strany finanční správy důsledně kontrolována a prověřování transakcí se stává spíše pravidlem než výjimkou. Jelikož při transakcích mezi spojenými osobami dochází i k významnému ovlivnění daňových povinností zúčastněných subjektů, jsou následky nesprávného nastavení transferových cen finančně nepříjemné a neočekávaně ovlivňují cash flow – doměření daně, penále a úroky z prodlení.

Jak správně nastavit cenu?

Zákon o daních z příjmů v § 23 odst. 7 nepřímo definuje cenu mezi sjednanými osobami jako cenu, která by byla sjednána mezi nespojenými osobami v běžných obchodních vztazích za stejných nebo obdobných podmínek. Jedná se o cenu obvyklou ve smyslu zákona o cenách. Pokud taková cena určit nelze, pak se určí cena podle zákona o oceňování majetku jako cena zjištěná.

Co je úkolem odhadce?

Při existenci trhu se obvyklá cena stanoví standardně cenovým porovnáním s cenami sjednaných, nebo nabízených transakcí obdobného typu. To platí jak pro prodej, tak pro pronájem. U běžně obchodovaných nemovitých věcí, jako jsou např. byty a rodinné domy, je stanovení transferové ceny poměrně nespornou záležitostí. Zkušený odhadce si poradí i s většími investičními celky pozemků, skladovacími a výrobními halami a areály a dalšími komerčními nemovitými věcmi.

U složitějších obchodních případů, kde jsou předmětem převodu velmi atypické nemovitosti, nebo je předmětem nájemné za rozsáhlejší celky nemovitých věcí, je většinou nutné stanovit cenu kalkulačním propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku. Náklady jsou dodávány zadavatelem a tyto musí odhadce ověřit a vyhodnotit jejich oprávněnost. Zbývá pak už „pouze“ stanovit přiměřený zisk. Dle zákona o cenách se jedná o obvyklý zisk dosahovaný dlouhodobě při srovnatelné ekonomické činnosti zajišťující přiměřenou návratnost investovaného kapitálu. Tržní porovnání v případě této metody vstupuje do výpočtů prostřednictvím přiměřeného zisku a v oceňovací praxi poskytuje větší volnost při volbě srovnatelných transakcí.

Například při stanovení transferové ceny výrobního areálu by pro přímé cenové porovnání nebylo vhodné srovnání s areály logistickými, nebo retailovými parky, vzhledem k odlišné situační a konstrukční charakteristice a tím poskytovanému užitku, který definuje jinou skupinu subjektů poptávajících koupi, nebo pronájem na realitním trhu. Při kalkulačním propočtu převodní ceny výrobního areálu však lze přiměřený zisk kalkulovat i např. ze zmíněných areálů logistických, nebo retailových parků, jelikož investor pohybující se na trhu komerční výstavby bude u všech svých investic požadovat obdobný zisk. Při stanovení úrovně přiměřeného zisku je tak dle mého názoru důležitější srovnatelný rozsah a výše investice než shodný charakter srovnávaných případů.

Potřebujete stanovit transferové ceny?

V případě potřeby Vám stanovím transferové ceny majetku převáděného mezi spojenými osobami, vyhodnotím aktuálně sjednané nájemní smlouvy, nebo navrhnu výši optimálního plnění. U běžnějších případů stačí ocenění provést odborným odhadem. Pokud se jedná o rozsáhlejší, nebo objemnější transakce, je vhodné zpracovat ocenění formou znaleckého posudku.

Pro další informace ke konkrétnímu případu nebo zaslání nabídky na ocenění mě neváhejte kontaktovat.